Ist der Vermieter einer Wohnung verpflichtet undichte Fenster zu isolieren, die zu einem Wärmeverlust führen?

Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dazu verpflichtet die Wohnung in einem vertragsgemäßen und mangelfreien Zustand dem Mieter zu überlassen.

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Dabei können sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse als Mangel in Betracht kommen. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben gem. § 242 BGB nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Die Miete kann gem. § 536 Abs. Satz 1 und 2 nur gemindert werden, wenn die Beschaffenheitsabweichung zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt und die Gebrauchsbeeinträchtigung gem. S. 3 nicht unerheblich ist. Unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen stellen zwar einen Mangel dar, Satz 3 schließt aber lediglich die Minderung aus. Die übrigen Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte bestehen uneingeschränkt weiter.[1]

Zu den Mängeln gehören Gebrauchsbeeinträchtigungen, die durch eine fehlerhafte Beschaffenheit der Mietsache hervorgerufen werden, zum Beispiel undichte Fenster und Türen. Ein Mangel kann bereits dann vorliegen, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die in Frage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.[2]

Minderungsrecht

Kommt es in einer Wohnung zu Zuglufterscheinungen, kann dies je nach Ausmaß bzw. Baualter einen Mangel der Mietsache begründen. Die Quote kann zwischen 10 und bis zu 20 % betragen.[3] Undichte Fenster, vor allem dann, wenn erhebliche Zuglufterscheinungen vorliegen, berechtigen zu einer Minderung des Mietzinses.[4]Undichte Fenster lassen sich regelmäßig durch einen Blower-Door-Test feststellen, wobei die Grenzwerte für die Luftdurchlässigkeit der Wohnung vom Baualter des Gebäudes und der Gültigkeit der jeweiligen Norm (DIN 4108) abhängen. Bei Altbauten hingegen soll eine gewisse Zugluft hinzunehmen sein.[5] Allerdings stellt sich dann die Frage des vereinbarten Standards der Wohnung. Dabei ist zu bedenken, dass Zugluft in der Wohnung die Gefahr von Gesundheitsbeeinträchtigungen mit sich bringt. Nach der Ansicht des BVerfG sind Zuglufterscheinungen bei Altbauten nicht hinzunehmen, da es nicht auf den Standard des Gebäudes zum Zeitpunkt der Errichtung ankommen kann, wenn dabei das Rechtsgut „Gesundheit“ mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit verletzt werden kann.[6]

Leichtere Undichtigkeiten müssen jedoch bei älteren Gebäuden oftmals hingenommen werden, wenn die Fenster dem technischen Standard des Baujahres entsprechen und keine erheblichen Beeinträchtigungen, wie starker Zug, Schimmel und extreme Heizkosten, entstehen.

Ein Anspruch auf umfassende energetische Sanierung allein wegen höherer Heizkosten besteht grundsätzlich nicht, solange der Zustand dem Baualter entspricht und keine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.

Was der Mieter konkret tun sollte:

1. Mangel dokumentieren
2. Vermieter schriftlich informieren, den Mangel genau beschreiben und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen
3. eine Mietminderung ankündigen, falls nichts passiert

Folgen für den Vermieter

Wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, hat der Vermieter diesen zu beseitigen – etwa durch Abdichten, Reparatur oder Austausch der Fenster. Solange der Mangel weiterhin besteht, kann eine Mietminderung im Bereich von 10 – 20 %, in Abhängigkeit von der konkreten Beeinträchtigung, angemessen sein.

Quellen:

[1] Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 536 Rn. 3, beck-online.

[2] Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 536 Rn. 7, beck-online.

[3] Selk, Mietmängel und Mängelrechte, BGB § 536 Rn. 433, beck-online.

[4] Kroiß (Hrsg.)/Bruns u.a., FormularBibliothek Zivilprozess – Miete, WEG, Nachbarschaft, Teil 1 Rn. 179, beck-online.

[5] Selk, Mietmängel und Mängelrechte, BGB § 536 Rn. 310, beck-online.

[6] Selk, Mietmängel und Mängelrechte, BGB § 536 Rn. 311, beck-online.