Ihr Recht bei Problemen mit der Gebäudeversicherung

Fachanwalt für Versicherungsrecht hilft

Sturmschäden, Leitungswasserschäden oder Blitzeinschläge – Immobilien sind ständig Risiken ausgesetzt. Wenn es zu einem unvorhergesehenen Schaden am Gebäude kommt, ist die finanzielle Belastung oft erheblich. Eine Gebäudeversicherung soll in solchen Fällen Schutz bieten und die Kosten übernehmen.

Doch nicht selten kommt es vor, dass die Versicherung nicht zahlt, nur eine Teilleistung erbringt oder sich auf Ausschlussklauseln beruft. Für Betroffene ist das eine große Enttäuschung – vor allem dann, wenn der Schaden dringend behoben werden muss.

Rechtsanwalt Dr. Martin Riemer ist Fachanwalt für Versicherungsrecht mit Kanzleisitz in Köln und unterstützt Sie kompetent, wenn es zu Problemen mit der Gebäudeversicherung kommt. Er prüft, ob und in welchem Umfang die Versicherung zur Leistung verpflichtet ist, und setzt Ihre Ansprüche konsequent durch – außergerichtlich und vor Gericht.

So erreichen Sie unsere Kanzlei in Köln:

Rechtsanwalt Dr. Martin Riemer

Fachanwalt für Medizinrecht und Versicherungsrecht

Hohenstaufenring 62
50674 Köln
Tel. (0221) 933356-0
Fax (0221) 933356-19
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Warum ist eine Gebäudeversicherung so wichtig?

Eine Gebäudeversicherung schützt Immobilienbesitzer vor erheblichen finanziellen Schäden, die durch unvorhergesehene Ereignisse entstehen können. Brände, Sturmschäden, Leitungswasserschäden oder Blitzeinschläge können innerhalb kürzester Zeit massive Zerstörungen verursachen – oft mit enormen Kosten für Reparatur, Sanierung oder Wiederaufbau.

Ein klassisches Beispiel: Ein kleiner Brandherd kann sich schnell ausbreiten und ein ganzes Wohnhaus zerstören. Neben den direkten Feuerschäden entstehen oft auch Folgeschäden durch Löschwasser oder Rauch. In solchen Fällen übernimmt die Wohngebäudeversicherung in der Regel die Kosten.

Was deckt eine Wohngebäudeversicherung ab?

Die Gebäudeversicherung sichert nicht nur das Haus selbst, sondern auch sogenannte „fest verbaute Bestandteile“ ab – zum Beispiel:

  • Heizungsanlagen

  • fest installierte Badewannen

  • elektrische Leitungen

  • Fenster und Türen

Im Schadenfall übernimmt die Versicherung in der Regel die Kosten für die Instandsetzung, Sanierung oder den vollständigen Wiederaufbau – zum Neuwert. Das ist ein entscheidender Unterschied zu anderen Versicherungen, wie etwa der privaten Haftpflichtversicherung, die oft nur den Zeitwert ersetzt.

Für wen ist eine Gebäudeversicherung unerlässlich?

Eine Gebäudeversicherung ist für alle Immobilieneigentümer essentiell. Da Immobilien einen hohen Vermögenswert darstellen, können selbst kleinere Schäden schnell fünf- oder sechsstellige Beträge kosten. Ohne Versicherung drohen im Ernstfall existenzielle finanzielle Belastungen.

Außerdem gilt: Bei Immobilienfinanzierungen verlangen Banken in der Regel den Nachweis einer Gebäudeversicherung, bevor sie das Darlehen auszahlen. Denn das versicherte Objekt dient meist als Sicherheit für den Kredit.

Gebäudeversicherung zahlt nicht?

Ihre Rechte bei Streit mit der Versicherung

Eine Wohngebäudeversicherung soll Sie im Schadensfall vor hohen Kosten schützen – etwa nach Sturm, Leitungswasserschäden, Feuer oder Explosionen. Doch in der Praxis zeigt sich häufig: Die Versicherung zahlt nicht oder kürzt die Leistung erheblich.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen typische Konfliktfälle aus der Praxis.

1. Gebäudeversicherung zahlt nicht wegen Unterversicherung

  • Ein häufiger Ablehnungsgrund ist die sogenannte Unterversicherung:
    • Wenn Ihre Immobilie zum Schadenszeitpunkt mehr wert ist als die vereinbarte Versicherungssumme, zahlt der Versicherer laut § 75 VVG nur anteilig.
    • Sie bleiben auf einem Teil der Kosten sitzen.
  • Wichtig:
    • Schon bei Vertragsabschluss sollte der korrekte Versicherungswert ermittelt werden.
    • Auch spätere bauliche Veränderungen, Anbauten oder Modernisierungen können den Wert erhöhen – und müssen der Versicherung gemeldet werden.
  • In vielen Fällen trifft jedoch auch die Versicherung eine Beratungs- oder Hinweispflicht.
  • Bleibt diese aus, kann sie sich im Nachhinein nicht auf eine Unterversicherung berufen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.12.2005 – I-4 U 205/04).

2. Leistungsverweigerung wegen Obliegenheitsverletzung

In vielen Fällen berufen sich Versicherungen auf vermeintliche Obliegenheitsverletzungen. Dabei handelt es sich um Pflichten, die Sie als Versicherungsnehmer erfüllen müssen – etwa:

  • Gefahrerhöhungen mitteilen, z. B. bei Nutzungsänderung der Immobilie (z. B. Wohnhaus → Ferienwohnung)

  • Schäden fristgerecht melden

  • Kooperation bei der Schadensaufklärung (z. B. Unterlagen bereitstellen, Schadensort unverändert lassen)

Kommt es zu einer Verletzung dieser vertraglichen Pflichten, kann die Versicherung ihre Leistung laut § 28 VVG kürzen oder verweigern – abhängig vom Verschulden.

3. Grobe Fahrlässigkeit – Versicherung kürzt oder streicht Leistung

Ein weiterer häufiger Ablehnungsgrund: Grobe Fahrlässigkeit. Schon kleine Nachlässigkeiten können zur Leistungsverweigerung führen – etwa:

  • Kerze unbeaufsichtigt brennen lassen, wodurch ein Brand entsteht

  • Fenster bei Sturm offen gelassen, was zu Sturmschäden führt

Bei grober Fahrlässigkeit darf die Versicherung gemäß § 81 Abs. 2 VVG ihre Leistung anteilig kürzen oder komplett verweigern.

Allerdings ist die Beurteilung, was tatsächlich „grob fahrlässig“ war, Ermessenssache und rechtlich umstritten. Die Gerichte prüfen hier sehr genau den Einzelfall.

4. Kein versicherter Schaden – Versicherung lehnt Regulierung ab

Häufig argumentiert die Versicherung, dass gar kein versicherter Schaden vorliegt.

  • In solchen Fällen hilft oft nur ein unabhängiges Gutachten, um die Schadensursache zu klären.
  • Beantragung eines selbstständigen Beweisverfahrens beim Amtsgericht.
    • Dabei wird ein öffentlich bestellter Sachverständiger beauftragt, der die Ursache und Höhe des Schadens unabhängig bewertet.
    • Dieses Verfahren ist rechtssicher und oft prozessvermeidend, da Versicherer bei Vorlage eines neutralen Gutachtens häufig doch zahlen.
    • Wichtig: Ab einem Streitwert von 5.000 Euro benötigen Sie anwaltliche Vertretung.

5. Entschädigung zu niedrig – Versicherung zahlt zu wenig

Nicht immer verweigert die Gebäudeversicherung die Zahlung vollständig – häufig wird auch nur eine unzureichende Entschädigung angeboten. Insbesondere bei:

  • Wasserschäden

  • Sturmschäden

  • Teilsanierungen, bei denen nur oberflächlich repariert wird.

Bei Streit über die Schadenshöhe sehen die Allgemeinen Bedingungen für Wohngebäudeversicherungen (VGB) ein Sachverständigenverfahren vor.

  • Beide Seiten benennen je einen Sachverständigen, ein neutraler Obmann entscheidet bei Uneinigkeit.
  • Wir prüfen für Sie, ob ein solches Verfahren sinnvoll ist – oder ob andere juristische Schritte zielführender sind.

Richtiges Verhalten im Schadensfall:

So sichern Sie Ihre Ansprüche gegenüber der Gebäudeversicherung

Ein Schaden an Ihrer Immobilie ist nicht nur belastend, sondern kann auch erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen. Damit Ihre Wohngebäudeversicherung den Schaden schnell und vollständig reguliert, ist es entscheidend, dass Sie sich von Anfang an korrekt verhalten. Schon kleine Fehler in der Schadensmeldung oder bei der Dokumentation können dazu führen, dass die Versicherung die Zahlung verweigert oder kürzt.

1. Schaden umgehend melden – Fristen einhalten

Melden Sie den Schaden sofort, in der Regel innerhalb von sieben Tagen, bei Ihrer Wohngebäudeversicherung. Diese Frist ergibt sich aus den Versicherungsbedingungen (VGB). Kommt es zu einer verspäteten Meldung, kann die Versicherung Leistungen kürzen oder ganz verweigern.

Tipp: Halten Sie die Meldung schriftlich fest (per E-Mail oder Einschreiben), und fordern Sie eine Eingangsbestätigung an.

2. Präzise und vollständige Schadensmeldung

Geben Sie alle relevanten Informationen detailliert und wahrheitsgemäß an:

  • Was genau ist passiert?

  • Wann und wo trat der Schaden auf?

  • Welche Bereiche des Gebäudes sind betroffen?

  • Gibt es Zeugen?

Vermeiden Sie vage Angaben oder Auslassungen – eine unvollständige Schadensmeldung kann als Obliegenheitsverletzung gewertet werden und zu Leistungskürzungen führen.

3. Schaden umfassend dokumentieren

Erstellen Sie aussagekräftige Fotos und/oder Videos, auf denen die Schäden deutlich erkennbar sind. Achten Sie auf:

  • Übersichtsaufnahmen (gesamter Raum, Fassade etc.)

  • Detailfotos (Risse, Wasserflecken, beschädigte Installationen)

  • Datum und Uhrzeit der Aufnahmen

Wichtig: Verändern Sie den Zustand am Schadensort zunächst nicht. Räumen Sie nichts auf und führen Sie keine Reparaturen ohne Rücksprache mit der Versicherung durch.

4. Pflicht zur Schadensminderung beachten

Trotzdem gilt: Als Versicherungsnehmer sind Sie verpflichtet, weiteren Schaden abzuwenden. Das bedeutet zum Beispiel:

  • Bei einem Sturmschaden am Dach: Abdeckung mit Plane, um Wassereintritt zu verhindern

  • Bei Rohrbruch: Wasserzufuhr abstellen

Lassen Sie Reparaturen nur in Abstimmung mit der Versicherung durchführen! Andernfalls riskieren Sie, dass die Kosten nicht übernommen werden.

5. Versicherung kontrollieren und Druck aufbauen

Nach Eingang der Schadensmeldung ist die Versicherung am Zug. Diese wird die Unterlagen prüfen, ggf. einen Gutachter beauftragen, und über die Regulierung entscheiden. Je nach Einzelfall kann das mehrere Wochen dauern – vor allem, wenn die Beweissicherung kompliziert ist.

Bleiben Sie dran:

  • Fragen Sie regelmäßig nach dem Stand der Bearbeitung.
  • Sobald die Versicherung Ihnen bestätigt, dass alle Unterlagen vollständig vorliegen, sollten Sie eine Zahlungsfrist von ca. 4 Wochen setzen.

6. Versicherung zahlt nicht oder zu wenig? Fachanwalt einschalten

Wenn Ihre Gebäudeversicherung trotz ordnungsgemäßer Schadensmeldung nicht zahlt, die Zahlung verzögert oder nur eine unzureichende Entschädigung anbietet, sollten Sie sofort rechtliche Unterstützung in Anspruch nehmen.

FAQ: Alles Wissenswerte zur Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung schützt Ihr Haus vor Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser und weitere Risiken. Sie deckt das Gebäude selbst, einschließlich fester Bestandteile wie Heizungsanlagen oder Einbauküchen. Als Fachanwalt für Versicherungsrecht empfehlen wir den Abschluss, um finanzielle Verluste zu vermeiden, da Schäden am Gebäude schnell hohe Kosten verursachen können.

Eine Gebäudeversicherung deckt in der Regel:

  • Feuer (z. B. Brand, Blitzschlag, Explosion)

  • Sturm und Hagel (ab Windstärke 8)

  • Leitungswasser (z. B. Rohrbruch, Leckagen)

  • Elementarschäden (z. B. Überschwemmung, Erdbeben, optional)

Die genauen Leistungen variieren je nach Versicherungsvertrag. Als Fachanwalt für Versicherungsrecht prüfen wir gerne Ihre Police, um Lücken oder Ausschlüsse zu identifizieren.

Nein, die Gebäudeversicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch ist sie für Hausbesitzer unerlässlich, da sie vor existenzbedrohenden Kosten schützt. Banken verlangen bei Hypotheken oft einen Nachweis über eine Gebäudeversicherung. Wir beraten Sie, um die passende Absicherung zu finden.

Die Kosten hängen von Faktoren wie:

  • Bauart und Wert des Gebäudes (z. B. Wohnfläche, Baumaterial)

  • Lage der Immobilie (z. B. Hochwassergebiet)

  • Versicherungsumfang (z. B. Zusatzdeckungen wie Elementarschäden)

  • Selbstbeteiligung

Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude selbst, wie Wände, Dach oder fest eingebaute Elemente. Die Hausratversicherung schützt bewegliches Inventar, wie Möbel oder Elektronik. Beide Versicherungen ergänzen sich. Wir helfen Ihnen, die optimale Kombination zu wählen und Doppelversicherungen zu vermeiden.

Elementarschäden (z. B. Hochwasser, Erdrutsch, Lawinen) sind in der Regel nicht im Standardtarif enthalten, können aber optional versichert werden. In risikoreichen Gebieten ist dies besonders wichtig. Als Fachanwalt für Versicherungsrecht prüfen wir, ob Ihr Vertrag ausreichend Schutz bietet.

Um die passende Gebäudeversicherung zu finden, empfehlen wir:

  1. Risiken bewerten: Welche Gefahren (z. B. Hochwasser) sind in Ihrer Region relevant?

  2. Verträge vergleichen: Nutzen Sie Vergleichsportale oder lassen Sie uns die Angebote prüfen.

  3. Kleine Schrift lesen: Achten Sie auf Ausschlüsse, Deckungssummen und Selbstbeteiligung.

  4. Rechtliche Beratung einholen: Lassen Sie Ihre Police prüfen, um sicherzustellen, dass Sie optimal abgesichert sind.

Im Schadensfall sollten Sie:

  1. Schaden melden: Informieren Sie die Versicherung umgehend.

  2. Schaden dokumentieren: Fotografieren Sie Schäden und bewahren Sie Belege auf.

  3. Schaden begrenzen: Verhindern Sie weitere Schäden (z. B. Wasser abstellen).

  4. Rechtliche Unterstützung: Unsere für Kanzlei vertritt Sie bei Streitigkeiten, falls die Versicherung die Leistung verweigert.

Ja, die Gebäudeversicherung ist oft steuerlich absetzbar – als Vorsorgeaufwand bei Eigennutzung oder als Werbungskosten bei Vermietung. Wir empfehlen, dies mit einem Steuerberater zu klären, und unterstützen Sie bei versicherungsrechtlichen Fragen zur Abrechnung.

Beim Verkauf geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über, es sei denn, dieser kündigt sie. Alternativ können Sie die Versicherung nach Abschluss des Verkaufs kündigen. Als Fachanwalt für Versicherungsrecht beraten wir Sie zu Ihren Rechten und Pflichten in diesem Prozess.

Ein Fachanwalt für Versicherungsrecht hilft Ihnen, Verträge zu prüfen, Leistungsstreitigkeiten zu klären und Ihre Ansprüche gegenüber Versicherungen durchzusetzen. Wir sorgen dafür, dass Sie im Schadensfall die volle Entschädigung erhalten und keine Klauseln übersehen.