Nießbrauch bei der Immobilienübertragung: Rechte sichern und Vermögen weitergeben

Beim Nießbrauch handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht. Dieses berechtigt eine Person, eine Sache oder ein Recht zu nutzen und die daraus entstehenden Erträge zu ziehen, obwohl sie nicht Eigentümer des Gegenstandes ist.

Besonders häufig kommt der Nießbrauch bei Grundstücken, Schenkungen und vorweggenommenen Erbfolgen vor.

Ein typisches Beispiel aus der Praxis ist die Übertragung eines Hauses auf die eigenen Kinder. Die Eltern sind dann zwar nicht mehr rechtmäßige Eigentümer, behalten sich aber das Recht vor, weiterhin in dem Haus zu wohnen oder es zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten.

Was ist Nießbrauch?

Die gesetzliche Grundlage des Nießbrauchs findet sich vor allem in § 1030 BGB. Danach kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

Der Eigentümer darf grundsätzlich über die Sache rechtlich verfügen, während der Nießbraucher die Sache tatsächlich nutzen und ihre wirtschaftlichen Vorteile ziehen darf.

Der Nießbrauch kann sich unter anderem auf Grundstücke, bewegliche Sachen, Gesellschaftsanteile oder Forderungen beziehen.

Das Nießbrauchrecht ist grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich.

Eigentum und Nießbrauch

Eigentum und Nießbrauch sind rechtlich nicht dasselbe.

Das Eigentum ist das umfassendste Herrschaftsrecht über eine Sache. Der Eigentümer darf grundsätzlich mit der Sache nach Belieben verfahren, soweit keine gesetzlichen Grenzen oder Rechte Dritter entgegenstehen. Dazu gehört insbesondere die Möglichkeit, über die Sache zu verfügen – sie zu verkaufen, zu verschenken, zu belasten oder zu vererben.

Der Nießbrauch ist dagegen ein Nutzungsrecht. Der Nießbraucher wird nicht Eigentümer. Er erhält vielmehr bestimmte wirtschaftliche Befugnisse, die normalerweise dem Eigentümer zustehen.

Warum wird nicht einfach das Eigentum übertragen?

Auf den ersten Blick stellt sich die Frage, warum nicht direkt das Vollrecht Eigentum übertragen wird. Der Nießbrauch erfüllt jedoch mehrere wichtige Zwecke.

Absicherung des bisherigen Eigentümers

Die häufigste Gestaltung besteht darin, dass Eltern ein Haus oder eine Wohnung auf ihre Kinder übertragen, sich aber den Nießbrauch vorbehalten. Dadurch können sie die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder vermieten.

Das ist besonders relevant, wenn die Übertragung bereits zu Lebzeiten erfolgen soll, die Eltern aber weiterhin finanziell oder wohnlich abgesichert sein möchten.

Ohne Nießbrauch könnte der neue Eigentümer grundsätzlich selbst über die Nutzung bestimmen. Er könnte die Immobilie beispielsweise vermieten, verkaufen oder mit Grundpfandrechten belasten. Ein vertraglich und grundbuchlich abgesicherter Nießbrauch schützt den bisherigen Eigentümer vor einem vollständigen Verlust der Nutzungsmöglichkeit.

Vorweggenommene Erbfolge

Viele Familien übertragen Immobilien bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation. Das wird als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet. Gegebenenfalls ergeben sich aus diesem Vorgehen steuerliche Vorteile.

Schutz vor einer späteren Wertsteigerung

Wird eine Immobilie frühzeitig übertragen und steigt ihr Wert später erheblich, gehört die Wertsteigerung grundsätzlich dem neuen Eigentümer. Der bisherige Eigentümer kann sich durch den Nießbrauch trotzdem die Nutzung und die Erträge sichern.

Beispiel:

Die Eltern übertragen ein Mehrfamilienhaus auf ihre Tochter. Zum Zeitpunkt der Übertragung ist das Haus 600.000 Euro wert. Zehn Jahre später beträgt der Wert 900.000 Euro. Die Tochter ist dann Eigentümerin der Immobilie und profitiert grundsätzlich von der Wertsteigerung. Die Eltern können aber weiterhin die Mieteinnahmen erhalten, wenn ihnen ein umfassender Nießbrauch zusteht.

Schutz vor einer ungewollten vollständigen Vermögensübertragung

Manchmal soll zwar das Eigentum übertragen werden, aber nicht die vollständige wirtschaftliche Nutzung. Der Nießbrauch ermöglicht diese Trennung.

Das kann sinnvoll sein, wenn der bisherige Eigentümer:

• weiterhin Einnahmen benötigt,
• seine Altersvorsorge sichern möchte,
• in der Immobilie wohnen bleiben will,
• die nächste Generation frühzeitig als Eigentümer einsetzen möchte,
• die Vermögensnachfolge zu Lebzeiten regeln möchte.

Welche Arten des Nießbrauchs gibt es?

Es gibt verschiedene Formen des Nießbrauchs. Die Bezeichnungen beschreiben entweder den Zweck, die Entstehung oder den Umfang des Rechts. Im Folgenden werden einigen Arten des Nießbrauchs aufgezeigt.

Vorbehaltsnießbrauch

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Eigentum auf eine andere Person, behält sich aber den Nießbrauch vor.

Beispiel:

Die Mutter überträgt ihr Haus auf ihren Sohn. Im notariellen Vertrag wird vereinbart, dass die Mutter lebenslang das Recht behält, im Haus zu wohnen oder es zu vermieten. Der Sohn wird Eigentümer, die Mutter bleibt Nießbraucherin.

Der Vorbehaltsnießbrauch ist die typische Gestaltung bei der vorweggenommenen Erbfolge.

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch räumt der Eigentümer einer anderen Person ein Nutzungsrecht ein.

Beispiel:

Ein Vater ist Eigentümer eines vermieteten Hauses. Er bestellt zugunsten seiner Ehefrau einen Nießbrauch. Die Ehefrau darf die Immobilie nutzen und die Mieteinnahmen erhalten, obwohl der Vater Eigentümer bleibt.

Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich eingeräumt werden.

Vermächtnisnießbrauch

Ein Vermächtnisnießbrauch wird durch eine letztwillige Verfügung angeordnet. Der Erblasser bestimmt beispielsweise in einem Testament, dass eine bestimmte Person nach seinem Tod den Nießbrauch an einer Immobilie erhalten soll.

Die Erben werden dann verpflichtet, der begünstigten Person den Nießbrauch einzuräumen. Der Nießbraucher wird dadurch nicht Eigentümer der Immobilie, darf sie aber entsprechend der testamentarischen Regelung nutzen.

Beispiel:

Ein Mann vererbt sein Haus an seine Tochter. Gleichzeitig bestimmt er, dass seine Lebensgefährtin bis zu ihrem Tod den Nießbrauch an dem Haus erhalten soll. Die Tochter wird Eigentümerin, die Lebensgefährtin darf aber weiterhin dort wohnen oder das Haus vermieten.

Quotennießbrauch

Beim Quotennießbrauch bezieht sich das Recht auf einen bestimmten Anteil der Nutzungen oder Erträge.

Beispiel:

Der Nießbraucher erhält 40 Prozent der Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses. Die übrigen Erträge stehen dem Eigentümer oder einer anderen berechtigten Person zu.

Der Quotennießbrauch muss im Vertrag genau beschrieben werden. Es sollte klar geregelt sein, ob sich die Quote auf:

• die Bruttomiete,
• die Nettomiete,
• den Überschuss nach Kosten,
• bestimmte Wohnungen,
• bestimmte Erträge oder
• alle Nutzungen

bezieht.

Lebenslanger Nießbrauch

Ein lebenslanger Nießbrauch besteht bis zum Tod des Nießbrauchers. Er ist die häufigste Form im Zusammenhang mit Immobilienübertragungen innerhalb der Familie.

Ein lebenslanger Nießbrauch endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Bei mehreren Nießbrauchern kann jedoch vereinbart werden, dass der Nießbrauch zunächst zugunsten aller gemeinsam besteht und nach dem Tod einer Person zugunsten der überlebenden Person fortbesteht.

Befristeter Nießbrauch

Ein Nießbrauch kann auch für eine bestimmte Zeit eingeräumt werden.

Beispiel:

Der Nießbrauch wird für 15 Jahre bestellt. Nach Ablauf dieser Frist endet das Recht, ohne dass der Nießbraucher verstorben sein muss.

Bei einer Befristung sollte der Beginn und das Ende eindeutig geregelt sein. Möglich sind etwa ein konkretes Datum, eine bestimmte Laufzeit oder ein Ereignis.

Entstehung

Die Voraussetzungen für die wirksame Entstehung bestimmen sich danach, woran der Nießbrauch bestellt werden soll.

Nießbrauch an einem Grundstück

Bei einem Grundstück oder einer Immobilie wird der Nießbrauch grundsätzlich dadurch begründet, dass sich die Parteien zunächst über die Bestellung des Nießbrauchs einigen.

Sodann wird die Vereinbarung notariell beurkundet und es erfolgt eine entsprechende Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1).

Nießbrauch an beweglichen Sachen

Bei einer beweglichen Sache gelten andere Regeln. Der Nießbrauch kann grundsätzlich durch Einigung und Übergabe beziehungsweise nach den für die betreffende Sache geltenden Vorschriften bestellt werden.

Nießbrauch an Rechten

Ein Nießbrauch kann auch an einem Recht bestehen. Dazu können beispielsweise gehören:

Die genaue Entstehung richtet sich nach dem jeweiligen Recht. Bei Gesellschaftsanteilen müssen zusätzlich gesellschaftsrechtliche Vorgaben und die Satzung beziehungsweise der Gesellschaftsvertrag berücksichtigt werden.

Nießbrauch durch Testament oder Erbvertrag

Ein Nießbrauch kann durch ein Testament oder einen Erbvertrag angeordnet werden. Häufig geschieht dies als Vermächtnis.

Bei Immobilien muss der Nießbrauch nach dem Erbfall grundsätzlich noch grundbuchlich umgesetzt werden.

Rechte des Nießbrauchers

Der Nießbraucher darf die Nutzungen des belasteten Gegenstands ziehen. Bei einer Immobilie gehören dazu regelmäßig folgende Befugnisse:

• Eigennutzung,
• Vermietung,
• Verpachtung,
• Einziehung der Miete,
• Nutzung von Nebenflächen,
• wirtschaftliche Verwertung im vereinbarten Umfang.

Der Nießbraucher darf die Sache jedoch nicht beliebig verändern. Er muss die wirtschaftliche Substanz grundsätzlich erhalten.

Ein Nießbrauch an einem Wohnhaus bedeutet daher nicht automatisch, dass der Nießbraucher das Gebäude abreißen, grundlegend umgestalten oder in wirtschaftlich völlig anderer Weise nutzen darf.

Bei einem umfassenden Nießbrauch an einer Immobilie darf der Nießbraucher diese in der Regel selbst bewohnen oder vermieten. Die Mieteinnahmen stehen grundsätzlich ihm zu.

Allerdings können Vertrag und Gesetz Grenzen vorsehen. Auch muss der Nießbraucher bestehende Mietverhältnisse beachten und darf die Immobilie nicht vertragswidrig nutzen.

Pflichten des Nießbrauchers

Der Nießbraucher hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.

Erhaltung der wirtschaftlichen Substanz

Der Nießbraucher muss die Sache grundsätzlich schonend und ordnungsgemäß behandeln. Er darf sie nutzen, aber nicht ohne Weiteres wirtschaftlich zerstören oder in ihrem Wesen verändern.

Bei einem Grundstück muss er beispielsweise die gewöhnliche Nutzung fortsetzen und darf die Immobilie nicht verfallen lassen.

Laufende Kosten

Typischerweise trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltskosten und laufenden Lasten.

Wer größere Reparaturen, Modernisierungen oder außergewöhnliche Kosten trägt, sollte im Vertrag ausdrücklich geregelt werden. Die gesetzlichen Grundregeln können durch eine wirksame Vereinbarung ergänzt oder teilweise verändert werden.

Versicherung und Schadensvermeidung

Der Nießbraucher muss die Sache grundsätzlich gegen typische Risiken schützen und Schäden vermeiden. Bei einer Immobilie kann es beispielsweise erforderlich sein, Heizungsanlagen ordnungsgemäß zu betreiben, Frostschäden zu verhindern und bestehende Versicherungen zu beachten.

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Nießbrauch und Wohnrecht werden häufig miteinander verwechselt.

Merkmal	Nießbrauch	Wohnrecht
Eigennutzung	Ja	Ja
Vermietung	Grundsätzlich möglich	Grundsätzlich nicht automatisch möglich
Mieteinnahmen	Stehen regelmäßig dem Nießbraucher zu	Nur bei entsprechender Vereinbarung
Umfang	Umfassende Nutzung und Fruchtziehung	Nutzung zu Wohnzwecken
Typischer Zweck	Nutzung, Altersvorsorge und Erträge	Absicherung des persönlichen Wohnens

Ein Wohnrecht berechtigt in erster Linie dazu, bestimmte Räume zu bewohnen, wohingegen der Nießbrauch weiter geht. Der Nießbraucher darf die Immobilie häufig auch vermieten und die Erträge behalten.

Kann eine Immobilie trotz Nießbrauch verkauft werden?

Ja, der Eigentümer kann eine Immobilie grundsätzlich verkaufen. Der bestehende Nießbrauch bleibt jedoch in der Regel bestehen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Käufer erwirbt dann jedoch kein lastenfreies Eigentum, da der Nießbraucher das Grundstück weiterhin nutzen darf. Dies spiegelt sich meist auch in dem Kaufpreis wider.

Soll die Immobilie frei von Nießbrauch verkauft werden, ist eine Löschung des Rechts erforderlich. Hierzu muss der Nießbraucher jedoch zustimmen.

Wann endet der Nießbrauch?

Der Nießbrauch endet regelmäßig unter anderem durch den Tod des Nießbrauchers, dem Ablauf einer vereinbarten Frist, dem Eintritt einer vereinbarten auflösenden Bedingung oder der Aufhebung durch Vereinbarung.

Vor- und Nachteile

Zusammenfassend ergeben sich folgende Vor- und Nachteile:

Vorteile

• Nutzungsmöglichkeiten der Immobile durch den bisherigen Eigentümer
• Mieteinnahmen können als Altersvorsorge erhalten bleiben.
• Die Eigentumsnachfolge kann frühzeitig geregelt werden.
• Der Eigentümer kann bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen werden.
• Ein eingetragener Nießbrauch wirkt grundsätzlich auch gegenüber späteren Erwerbern.
• Der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs kann bei der steuerlichen Bewertung eine Rolle spielen.
• Streit über die spätere Erbfolge kann möglicherweise reduziert werden.

Nachteile

• Der neue Eigentümer kann die Immobilie wegen des Nießbrauchs nur eingeschränkt nutzen.
• Ein Verkauf kann schwieriger werden.
• Der Nießbrauch mindert regelmäßig den wirtschaftlichen Wert der Immobilie für den Eigentümer.
• Der Nießbraucher trägt laufende Kosten und Pflichten.
• Zwischen Eigentümer und Nießbraucher können Konflikte über Reparaturen und Instandhaltung entstehen.
• Eine spätere Änderung oder Löschung ist häufig nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich.
• Bei Pflegebedürftigkeit oder Sozialleistungsbezug können zusätzliche rechtliche und wirtschaftliche Fragen entstehen.
• Eine steuerlich oder erbrechtlich ungünstige Gestaltung kann trotz guter Absichten Nachteile verursachen.

Zusammenfassung

Durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts besteht die Möglichkeit, Eigentum und Nutzung voneinander zu trennen. Eine Person kann Eigentümer einer Immobilie werden, während eine andere Person weiterhin darin wohnt, sie vermietet oder die Erträge daraus erhält.

Besonders häufig findet der Nießbrauch bei der vorweggenommenen Erbfolge Anwendung. Eltern übertragen eine Immobilie auf ihre Kinder und behalten sich zugleich ein lebenslanges Nutzungs- und Ertragsrecht vor. Dadurch wird die Eigentumsnachfolge frühzeitig geregelt, ohne dass die Eltern ihre wirtschaftliche oder wohnliche Absicherung vollständig aufgeben müssen.

Der Nießbrauch ist kein bloßes Wohnrecht, sondern ein weitreichendes Nutzungsrecht, das dem Berechtigten regelmäßig auch die wirtschaftlichen Erträge aus der Sache zuweist.

Quellen:

https://immo.info/wohnen-niessbrauch/?gad_source=1&gad_campaignid=13372793992&gbraid=0AAAAABVK2Xpuu0aKAa4-awLQ01WieZB6p&gclid=EAIaIQobChMIr7r59J_wlgMVH4KDBx0npQ1YEAAYASAAEgIrO_D_BwE

https://datenbank.nwb.de/Dokument/123583/

https://www.degiv.de/niessbrauch/

Wegmann, in: BeckOK BGB, § 1030

Prütting/Wegen/Weinreich, in: BGB – Kommentar, § 1030

Pohlmann, in: MüKo BGB, § 1030, Rn.1-17

Lemke, in: Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, in: NK-BGB, Rn. 7-11