Hat der Gebäudeversicherer gegen den Mieter einen Regressanspruch?

Beispielsfall: Der Mieter hat eine Spülmaschine in der Küche unbeabsichtigt laufen lassen. Dabei ist Wasser ausgetreten, währen der Mieter tagsüber nicht zu Hause war. Wasser lief großflächig aus. Schäden am Fußboden, aber auch im Treppenhaus und in den darunterliegenden Wohnungen ist das Resultat.

Es stellt sich die Frage, wer letztlich für die Kosten einstehen muss. Besonders konfliktträchtig ist die Situation, wenn der Mieter den Schaden fahrlässig verursacht hat.

Ein Rückgriff des Gebäudeversicherers erscheint zunächst naheliegend: Der Versicherer ersetzt dem Vermieter den Gebäudeschaden und könnte anschließend versuchen, die gezahlte Entschädigung vom verantwortlichen Mieter zurückzufordern. Dagegen spricht jedoch, dass der Mieter die Gebäudeversicherung häufig über die monatlichen Betriebskosten anteilig mitfinanziert.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht deshalb bei durch den Mieter leicht fahrlässig verursachten Gebäudeschäden grundsätzlich ein stillschweigender Regressverzicht des Gebäudeversicherers. Der Versicherer muss den Schaden regulieren, ohne anschließend den Mieter in Anspruch zu nehmen. Der Schutz ist allerdings nicht grenzenlos: Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kann ein Rückgriff möglich sein (vgl. BGH Urteil vom 19. November 2014, Az.:VIII ZR 191/13).

Die beteiligten Personen und Versicherungen

Bei einem Gebäudeschaden sind regelmäßig mehrere Beteiligte und Versicherungen voneinander zu unterscheiden.

Der Vermieter ist Eigentümer des Gebäudes und schließt typischerweise die Gebäudeversicherung ab. Versicherungsnehmer und Anspruchsberechtigter ist grundsätzlich der Vermieter beziehungsweise der Eigentümer.

Der Mieter nutzt die Wohnung aufgrund des Mietvertrags. Er ist nicht automatisch Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung. Dennoch kann er in den Schutzbereich des Versicherungsverhältnisses einbezogen sein, jedenfalls soweit es um den Rückgriff des Gebäudeversicherers wegen leicht fahrlässiger Beschädigung des Gebäudes geht.

Der Mieter kann außerdem eine private Haftpflichtversicherung besitzen. Diese deckt grundsätzlich gesetzliche Schadenersatzansprüche Dritter ab, die der Mieter schuldhaft verursacht. Viele Tarife enthalten auch Schäden an gemieteten Sachen, häufig unter der Bezeichnung „Mietsachschäden“.

Der Gebäudeversicherer ersetzt dem Vermieter den versicherten Gebäudeschaden, sofern die Voraussetzungen des Versicherungsvertrags erfüllt sind. Nach der gesetzlichen Regelung kann ein Versicherer, der den Schaden ersetzt hat, grundsätzlich versuchen, Ansprüche des Versicherungsnehmers gegen den Schädiger auf sich überzuleiten. Dieses Prinzip wird als gesetzlicher Forderungsübergang bezeichnet.

Im Mietverhältnis wird dieser Grundsatz jedoch durch die besondere Interessenlage eingeschränkt. Der BGH nimmt für bestimmte Fälle einen stillschweigenden Regressverzicht zugunsten des Mieters an (vgl. ” BGH, Urteil vom 8. November 2000 – IV ZR 298/99, vom 3. November 2004 – VIII ZR 28/04, vom 13.9.2006 – IV ZR 378/02).

Die Umlage der Gebäudeversicherung auf den Mieter

Die Kosten der Gebäudeversicherung können grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies wirksam vorsieht. § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung nennt insbesondere die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden.

Die Umlage bedeutet nicht, dass der Mieter selbst Eigentümer oder Versicherungsnehmer wird. Sie hat aber erhebliche Bedeutung für die Interessenabwägung.

Der Gedanke des Versicherungsschutzes

Der Mieter darf nach der Rechtsprechung grundsätzlich erwarten, dass die Versicherung gerade auch Schäden abdeckt, die im normalen Mietgebrauch durch leichte Fahrlässigkeit entstehen können. Andernfalls würde der Mieter einerseits laufend zur Finanzierung der Versicherung herangezogen, andererseits aber bei einem von ihm leicht fahrlässig verursachten Versicherungsfall mit dem vollständigen Schaden belastet.

Der BGH formuliert den Gedanken sinngemäß so: Der Mieter, der anteilig die Versicherungsprämie trägt, darf erwarten, im Schadensfall den Nutzen der Versicherung zu haben. Deshalb wird der Gebäudeversicherungsvertrag ergänzend dahingehend ausgelegt, dass der Versicherer bei leichter Fahrlässigkeit des Mieters auf den Regress verzichtet.

Dies lässt sich dadurch begründen, dass der Mieter die Versicherung zumindest anteilig mitfinanziert. Zudem ha der Vermieter ein Interesse an einem umfassenden Versicherungsschutz und kann die Versicherungsbedingungen auswählen. Der Mieter kann sich gegen Gebäudeschäden aufgrund dessen häufig nicht in gleicher Weise absichern wie der Eigentümer.

Die laufende Prämienzahlung würde überdies ihren wirtschaftlichen Sinn verlieren, wenn der Mieter bei jeder fahrlässigen Verursachung persönlich in voller Höhe haften müsste.

Einfache, grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz

Die entscheidende Abgrenzung betrifft den Grad des Verschuldens.

Einfache Fahrlässigkeit

Einfache Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Mieter die im Alltag erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, ohne dass sein Verhalten besonders schwerwiegend oder geradezu unverständlich ist.

Grobe Fahrlässigkeit

Grobe Fahrlässigkeit geht deutlich über einen alltäglichen Sorgfaltsverstoß hinaus. Erforderlich ist regelmäßig eine besonders schwere Verletzung der Sorgfaltspflichten. Der Betroffene muss das unbeachtet gelassen haben, was im konkreten Fall jedem hätte einleuchten müssen.

Vorsatz

Vorsatz liegt vor, wenn der Mieter den Schaden bewusst herbeiführt oder ihn zumindest als möglich erkennt und billigend in Kauf nimmt.

Bei vorsätzlicher Schadensverursachung greift der Schutz des Regressverzichts grundsätzlich nicht. Der Mieter kann dann persönlich auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden.

Gilt der Schutz auch bei grober Fahrlässigkeit?

Der vom BGH entwickelte Regressverzicht betrifft grundsätzlich die leichte beziehungsweise einfache Fahrlässigkeit. Grobe Fahrlässigkeit ist davon nicht automatisch umfasst (vgl. LG Oldenburg, Urt. v. 22.6.2021 – 16 O 4029/20, ZAP EN-Nr. 449/2021)

Der Versicherer muss allerdings darlegen und beweisen, dass der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, sofern sich die Beweislast nicht aus besonderen Umständen anders ergibt. Eine bloße Behauptung, der Mieter habe „grob fahrlässig“ gehandelt, reicht nicht ohne Weiteres aus.

Zusammenfassung

Die Beteiligung des Mieters an den Kosten der Gebäudeversicherung spricht rechtlich und wirtschaftlich deutlich dagegen, ihn bei einem nur leicht fahrlässig verursachten Gebäudeschaden zusätzlich mit dem vollständigen Regress des Versicherers zu belasten. Genau deshalb schützt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Mieter in diesen Fällen grundsätzlich vor einem direkten Rückgriff.

Anders liegt es, wenn der Mieter grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat, wenn der Schaden nicht vom Versicherungsvertrag umfasst ist oder wenn es um Schäden am eigenen Hausrat geht. In solchen Situationen muss der Einzelfall anhand des Mietvertrags, der Versicherungsbedingungen, des Schadensverlaufs und des Verschuldensgrades geprüft werden.